상가임대차법에 따른 권리금 배상 문제에 관한 소고

<사진＝ⓒGettyImagesBank이매진스 제공>

(이슈타임)오현일 변호사='궁중 족발집 사건'으로 건물주들에 대한 사회적 눈초리가 심상찮다. 물론 궁중 족발집 사장님이 건물주의 갑질에 대한 분노를 망치로 표현하기 전에도, 소위 ‘조물주와 동격인 건물주’에 대한 사회적 시선이 곱지만은 않았다. 그러나 “족발 값은 족발집 사장이 정하고 임대료는 건물주인 내가 정하는 것이니, 족발이 비싸면 다른 데서 사 먹고 임대료가 비싸면 다른 데서 장사하면 된다”라는 그 건물주의 자신만만(?)한 인터뷰는, '상가건물 임대차보호법'(이하 상가임대차법)의 개정으로까지 이어지며 사회적 논란을 만들었다.

 

필자는 임차인의 입장에서는 물론 임대인의 입장에서도 다수의 송사를 담당해본 터라,  오늘은 임차인과 임대인 양쪽의 중립적 시각에서 이 ‘상가임대차법’, 그 중에서도 권리금 문제에 관한 몇 가지 이야기를 풀어볼까 한다.

 

자영업을 하거나 상가 임대차를 해보신 분들은 익히 알고 있을 것이지만, 사실 ‘권리금’이라는 것은 상가 임대차의 존재 자체와 역사를 같이 하는 고래(古來)의 개념이다. 그러나 이것이 법률에 명시돼 법 제도가 된 것은 그리 오래된 일은 아니어서, 지난 2015년 5월에서야 상가임대차법에서 최초로 명문 규정을 두어 제도화된 것이다. 

 

위의 법에 따르면 ‘권리금’이란 <임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업하려는 자가 ▲ 영업시설 ▲ 비품 ▲ 거래처 ▲ 신용 ▲ 영업상의 비결 ▲ 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가>라고 규정되어 있으며, 임차인이 임차권을 타에게 양도·전대하거나 기타 임대차 관계에서 이탈하게 될 때 종전 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 것을 원칙적인 형태로 전제하고 있다. 문제는 상가입대차법의 개정에 따라 종전 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받지 못한 채 임대차 관계가 종료되는 경우, 일정한 요건 아래에 그 영업에 대한 가치로서 권리금 회수를 임대인에게 직접 할 수 있게 되면서, '권리금 조항'이 또 다른 분쟁 거리가 되고 있다는 것이다.

 

즉, 종전에는 임대차가 종료될 때, 주로 임차인의 명도 문제나 원상회복 문제 아니면 임대인의 보증금 반환 문제가 분쟁의 대상이 됐다면, 권리금 손해배상 규정이 상가임대차법에 명시되면서는, 권리금 배상문제가 임대인과 임차인 간 분쟁의 관심사로 떠오르고 있는 것이다. 이에 따라 몇몇 법률전문가들 사이에서 권리금의 회수를 소위 ‘전문분야’로 취급하는 경우가 생겨나고 있으며, 임대차 종료를 앞두고 권리금을 많이 챙겨 주겠다는 감언이설로 과도한 소송을 부추기는 브로커까지 개입하는 경우도 발생하고 있다.

 

물론 법률상 보장된 권리를 충실하게 행사하는 것이 부당하다고 비난할 수만은 없다. 실제 상가임대차법상 권리금 상당의 손해배상을 임대인에게 책임지게 하는 법률요건 역시 충분히 납득할 만하기에, 임차인과 임대인 사이의 합리적인 협의와 이에 대한 올바른 시행만 전제된다면 문제 될 것이 없지만, 거래의 현실은 이와 다른 듯하다. 예컨대 임대차 종료 이후에 임대인이 건물을 직접 사용할 계획이 있는 경우처럼 신규 임대차 계약이 이루어질 가능성이 없는 경우, 종전 임차인이 실제 임대차 계약을 체결할 의지도 없는 제 3자를 억지로 내세워 신규 임차인이라 주장하면서 과다한 금액의 권리금 계약을 체결한 다음 그 금액의 배상을 임대인에게 일방적으로 요구하는 등, 법 규정의 불완전성을 비집고 들어와 부당한 주장을 펼치는 경우가 적지 않다. 나아가 마치 ‘임대료를 임대인이 정한 것처럼, 권리금은 임차인이 정하는 것이다’라고 이해하고 있는 경우도 제법 있는 듯 하다. 

 

그러나 거래 현실상 임대인이 순전히 자기 마음대로 임대료를 정하는 것도 아니고 적지 않은 경우 법률에 따라 임대료의 인상이나 결정에 대해 제약도 받는 것처럼, 권리금 역시 임차인이 마음대로 정해 임대인에게 배상을 구할 수 있는 것은 아니다.

 

그럼 합리적인 권리금의 결정과 합의를 위해 짚어야 할 것은 무엇이 있을까? 

 

우선 임대인에게 권리금 상당액의 배상을 구할 수 없는 예외 사유가 있다는 점부터 알아둘 필요가 있다. 즉, 상가임대차법은 신규 임대차 계약이 체결되지 못하는 등으로 종전 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보장받지 못하는 경우라 하더라도, 해당 건물의 안전상 문제로 재건축이 필요한 경우 또는 종전 임차인이 주선한 신규 임차인이 임대차 관계를 형성할 자력이나 신용이 없는 경우와 같이 일정한 요건 하에 임대인의 권리금 상당 손해배상 책임을 면제해주고 있다(상가임대차법 제10조 제1항, 제10조의4 제2항). 따라서 임차인의 입장이라면 권리금 배상을 청구하기 전에 이러한 예외 사유에 해당할 여지는 없는지 자세히 검토하고 준비해야 할 것이고, 반대로 임대인 입장이라면 위와 같은 예외 사유가 발생했을 때 이를 입증할 자료나 증거들을 미리 확보해 두는 것이 필요할 것이다.

 

참고로 이와 관련해 상가임대차법상 임대차의 최소 보장 기간(5년)이 경과 했다는 점이 이러한 예외사유에 해당하는지가 논란이 될 수 있는데, 이 부분에 관해서 비록 대법원의 확립된 판례가 있는 것은 아니나, 최근의 하급심 선례는 예외사유에 해당하지 않는다고 보는 것이 주류인 듯하니, - 물론 이러한 하급심 선례에 대해 필자는 법률적인 의문이 있지만 - 임대인들로서는 임대차 기간이 5년을 경과했다는 이유만으로 권리금 지급을 일방적으로 거절하고자 한다면 그 전에 심사숙고할 필요가 있을 것이다.

 

다음 권리금 상당의 손해배상금액 결정 역시 임대인이나 임차인의 일방적인 주장에 따라 결정되는 것이 아님을 알아두어야 한다. 즉, 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따르면, 권리금 상당의 손해배상금은 신규 임차인과의 권리금 계약에 따른 금액 또는 권리금에 대한 평가액 중 낮은 금액을 한도로 함을 명시하면서, 권리금에 대한 평가액은 법원 감정 절차 등 제 3자인 전문가의 감정평가에 따를 것을 전제로 하고 있다. 그리고 실무상 감정평가에 따른 권리금의 액수는 임차인 측이 주장하는 금액보다 하회하는 경우가 다수인 듯하다.

 

이에 따라 임대인과 임차인은 막무가내로 자신이 주장하는 금액이 맞다고 분쟁에 나서기보다는, 양자간의 합의를 통하여 법원 감정인에 준하는 전문가를 선정하고, 그 전문가의 감정 결과를 통해 적정한 권리 금액을 확인한 후, 그에 따라 지급할 금액을 협의해보는 것도 나쁘지 않을 것이다. 특히 권리금 분쟁에 관한 대부분의 선례에서는 권리금을 형성하는 영업상 재산 중에 즉시 회수가 가능한 유형재산 예컨대 분리 가능한 설비비용 등에 관해서는, 이를 임대인이 배상할 범위에서 배제하고 있으므로 이점 임대인과 임차인 사이의 권리금 배상 협의 과정에서 고려할 필요가 있을 것이다.

 

끝으로 감정평가에 따라 확인된 권리금 상당의 손해액에 관해서도, 실무상 임대인에게 전부 배상을 명하는 경우보다 일부 책임의 제한을 하는 경우가 많다는 점 역시 알아둘 필요가 있을 것이다. 즉, 감정평가에 따라 영업의 재산적 가치가 얼마라고 평가되고 그에 따라 종전 임차인에게 그 금액 상당의 손해가 발생했다고 인정하더라도, 그 금액 전부를 임대인에게 책임지게 할 수 없는 구체적인 사정이 있다면, 그 책임의 범위를 재량에 따라 제한하고 있는 것이 주류적인 법원 실무례인 것이다.

 

예컨대 ▶ 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약이 체결되지 못했지만 임대인이 다른 새로운 임차인을 물색해 종전 임차인 권리금의 전부 또는 일부라도 회수할 수 있도록 적극적인 노력을 펼쳤으나 실패한 경우 ▶ 임차인이 주선한 신규 임차인에 대해 종전 임차인이 지급하던 임대료보다 약간 상향된 임대료를 임대인이 제시하면서 협의의 가능성을 열어두었으나 신규 임차인이 별다른 협상도 없이 종전 임차인의 임대료만을 고집해 임대차 계약이 결렬된 경우 ▶ 건물의 노후화 등 안전상의 문제로 인해 재건축의 정도에는 이르지 않지만, 대수선 등을 위해 임대인이 상당 기간 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등과 같이 임대인에게 전적인 책임을 지우기 어려운 구체적인 사정이 있는 경우에는 이를 고려해 손해배상의 범위를 제한하는 것이다. 이와 관련해 일부 하급심 선례에서는 최대 50%까지 줄이는 예도 있는바, 만일 이처럼 고려될 사항이 있다면 임대인으로서는 이러한 사정을 입증할 자료나 증거를 충분히 수집해 둘 필요가 있으며, 임차인으로서는 이러한 사정을 고려해 임대인에게 청구할 배상액을 적절하게 제시할 필요가 있을 것이다.

 

상가 권리금이 때로는 수억에 이를 정도로 큰 금액인 경우도 있지만, 적게는 2~3000만원 정도의 금액에 그치는 경우도 많다. 이럴 때 굳이 적지 않은 법률비용을 써서 권리금 청구소송을 진행하고 권리금의 감정평가를 위해 적지 않은 감정비용까지 지급하게 되면, 실제 분쟁의 결과물은 상처뿐인 영광이 될 가능성도 농후할 것이다. 차라리 필자가 언급한 위와 같은 사정을 양자가 잘 고려해서 적정한 권리금 보상 방안을 협의해보면 어떨까. 이 과정에서 임대인과 임차인 사이의 적절한 중재를 위해 필자의 사무실에 방문한다면 언제든 환영임은 물론이다.

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