토지 점유 기간 20년 넘었다면 소득권 취득 가능

다른 사람의 토지 위에 건물을 세워 점유하는 것은 소유권을 침해하는 행위지만 그 기한이 20년이 넘으면 시효취득이 인정된다. 사진은 기사와 무관.[사진＝ⓒGettyImagesBank이매진스]

A는 최근에 건축한 지 20년이 지난 자신의 주택을 리모델링하려고 그 부지를 측량한 결과, 자신의 주택 일부가 바로 옆 B의 주택 부지를 침범하고 있다는 점을 발견했다. A는 주택의 일부를 허물어주어야만 할지 고민 중이다. 그냥 모른 척하다가는 나중에 B가 알게 되어 크게 문제 삼지는 않을지 걱정이 깊다.

다른 사람의 토지 위에 승낙 받지 않은 건물을 세워 점유하는 것은 타인의 소유권을 침해하는 행위이므로 토지 소유자 B가 A에게 토지의 경계를 침범한 건물을 허물고 그 토지 부분의 점유를 반환하라고 청구할 경우 당연히 이를 들어줘야만 한다.

다만 타인의 토지를 점유하고 있던 기간이 20년을 넘은 경우, 우리 「민법」은 점유취득시효제도를 통해 일정한 요건 하에 점유하는 자에게 소유권을 취득하도록 하고 있다. 점유로 인한 시효취득이 인정되기 위해서는 점유자의 점유가 ① 20년을 넘었을 것 ② 소유의 의사에 의한 평온·공연한 점유일 것이 요구된다.

'20년의 점유'에 관해 현재 토지를 점유하고 있는 자신의 점유는 물론이고 자신의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 20년의 기간이 넘었음을 주장할 수 있다. A가 주택을 직접 건축한 것이 아니라 C가 건축한 주택을 그 부지와 함께 매수하여 점유하고 있는 경우, A의 점유가 20년에 미치지 않았더라도 C의 점유까지 합산하여 20년이 경과하였다면 '20년의 점유'라는 요건이 충족되었다고 주장할 수 있는 것이다. 다만 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다. 전점유자 C의 점유에 소유의 의사가 인정되지 않을 경우에는 그 점유의 승계를 주장하는 A의 점유까지도 소유의 의사가 인정되지 않게 된다.

우리 「민법」에는 "점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정"하는 규정을 두고 있어, 점유자 A의 점유가 '소유의 의사에 의한 점유'가 아니라는 점, '평온·공연한 점유'가 아니라는 점을 주장·증명할 부담은 B에게 있다. 다만 점유를 개시던 당시에 A가 자신에게는 침범한 부분의 토지 소유권이 없다는 것을 알면서도 무단으로 점유하고 건물을 건축했다는 점이 확인되면 A가 '소유의 의사로 점유'를 했다는 점은 부정되고, 결국 A의 점유취득시효의 주장은 인정될 수 없게 된다.

자신의 대지 위에 건물을 건축하면서 인접 토지를 침범해 점유자가 점유취득시효를 주장하는 사례는 비교적 빈번하게 일어나는 분쟁에 해당한다. 이러한 경우 대부분 점유자 A가 인접한 B의 토지의 경계를 침범하여 건물을 건축하는 것을 알고 있었는지가 핵심적인 쟁점이 되는데 법원에서는 침범한 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도인지, 아니면 착오라고 볼 수 있는 정도를 넘어서 상당한 정도에까지 이르렀는지를 기준으로 판단한다. 전자의 경우에는 점유자가 침범한 사실을 몰랐다고 보아 소유의 의사에 의한 점유였다고 인정하고 후자의 경우에는 침범한 사실을 알고 있었다고 보아 소유의 의사에 의한 점유가 아니라고 판단한다.

만약 A가 B의 토지의 일부분에 대해 점유취득시효의 모든 요건을 갖추어 소유권이전을 청구하고 있는 상황에서 B가 자신의 토지를 D에게 매도하고 등기까지 넘겨주었다면 어떻게 될까? 우리 법원은 점유취득시효기간이 완성된 이후 소유권을 취득한 자에 대해서는 그 소유권취득시기로부터 새로이 20년의 점유기간이 완성되지 않은 한, 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전청구를 인정하지 않는다. 따라서 A는 D와의 관계에서 새로이 20년의 점유기간이 지나지 않은 이상 점유취득시효를 주장할 수 없고 D가 요구한다면 D의 토지를 침범한 자신의 건물 부분을 허물고 토지의 점유를 반환해야 하는 상황이 된다.

다만 B와의 관계에서는 B가 A의 점유취득시효가 완성된 사실을 알면서 A에 대한 소유권이전의무를 면하려는 의도로 D에게 토지를 매도하였다면 A는 B에게 자신의 점유취득시효 완성에 의한 소유권이전등기청구권을 침해한 점에 대하여 불법행위로 인한 책임을 물을 수 있다. 이때 A가 B에게 청구할 수 있는 구체적인 손해배상액은 점유하던 토지 부분의 시가 상당액과, D를 위해 건물철거 및 점유이전을 해주기 위한 비용, 건물철거로 기존 건물의 효용이 훼손됨으로써 입게 되는 손해액 등이 될 것이다.

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