재개발 해제구역 대안 지역주택조합 활성 미흡한 제도...국토부‘개선’시급

▲ 사진=양성현 기자.

[프레스뉴스] 양성현 기자 = 서울시의 주택정책이 전면철거 방식에서 보존·관리·재생 방식으로 바꿨다.

 

그러면서 뉴타운·재개발 출구전략으로 실태조사가 시작됐고 정비구역이 해제된 구도심의 대안 사업으로 지역주택조합 사업이 서울을 기점으로 전국적으로 활성화되기 시작했다.

 

주택법상 일정한 자격과 요건에 맞는 지역주민들을 조합원으로 하는 지역주택조합의 사업방식은 주택조합 사업방식 중 현재 가장 활발하게 진행되고 있다. 

 

지역주택조합 사업은 각각의 조합원이 사업 주체가 돼 공동주택건립을 위한 비용을 공동으로 분담하고 사업이익을 공유함으로써 일반에 분양하는 아파트보다 비교적 저렴하게 주택을 구매할 수 있는 장점이 있다. 

 

하지만 현실과 거리가 먼 법 제도로 인해 사업이 지연되거나 사업 자체가 실패로 돌아가면서 선의(善意)의 조합원들이 물질적, 정신적 피해를 보는 사례가 발생하고 있고 이는 사회적 문제로 이어지는 단점도 있다. 

 

조합원자격(토지 사용권원 확보 영향)= 주택법 시행령 제21조는 엄격한 조합원자격 기준을 제시하고 있다. 무주택자, 1주택 소유자(85㎡ 미만)만 지역주택조합원이 될 수 있는 것이다. 이러한 법 기준은 서민에게 주택공급의 기회를 주기 위한 취지이지만 그 기준이 형평성에 맞지 않는다는 지적이다. 

 

▲ 사진=양성현 기자.

지역주택조합의 조합원은 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 조합에 가입하는 경우(일반조합원)와 개발하고자 하는 대상지의 토지주가 조합에 가입하는 경우(지주조합원)로 크게 둘로 나눠볼 수 있다. 

 

일반조합원은 주택법 시행령 제21조의 조합원자격이 되는 사람이 조합가입을 하므로 그 조합원 자격 기준을 적용해도 무방하다.

 

그러나 지주조합원은 토지를 단순매도하지 않고 개발에 참여해 조합원이 되고자 하는 경우이기에 조합원자격 기준을 적용해 조합원이 될 수 없는 상황이 발생하면 이들이 개발을 반대해 토지 권원확보를 어렵게 하는 요인으로 작용한다는 것이다. 

 

인천시 미추홀구 한 지역주택조합 개발대상지에 거주하는 주민은 “조합에 가입하려 해도 건축 면적이 커서 조합원이 될 수 없다고 하니 내가 굳이 동의서를 써줄 이유가 있느냐?”며 고개를 저었다. 

 

사업부지 內의 토지소유자가 개발에 참여하고 싶어도 조합원자격 기준 적용으로 인해 조합원이 될 수 없어 동의서(토지 권원)를 제출하지 않으며 나아가 토지도 매도하지 않아 결국 사업의 지연과 실패의 원인이 된다는 것이다. 

 

▲ 사진=양성현 기자.

반면 도시 및 주거환경정비 법의 재개발은 구역 內 토지 등 소유자가 직접개발에 참여하는 주체이기에 조합원자격을 두지 않는다. 그러므로 주택법의 지역주택조합도 구역 內 토지소유자가 개발에 참여할 경우 조합원자격을 두지 않는 예외조항 신설이 시급하다는 지적이다. 

 

지역주택조합 한 관계자는 “토지소유자가 아닌 일반 조합원은 그 자격 제한을 현재와 같이 엄격히 두되 다만 토지소유자가 개발에 참여하고자 할 경우 예외조항을 둬 조합가입을 할 수 있도록 한다면 토지확보가 쉬워질 것이고 사업비 절감(토지소유자의 토지 대물로 출자)으로 조합원 분담금을 낮출 수 있어 성공적인 사업으로 이어질 것”이라고 말했다.

 

주택법의 조합원자격 기준은 무주택자와 서민을 위한 주택공급에만 초점이 맞추어져 있다 보니 정작 토지를 매도하는 토지소유자의 입장은 전혀 고려되지 않은 법(法) 이며 이런 반쪽짜리 법이 보완되지 않는 한 피해자는 계속 늘어날 것이다.

 

제도 도입 초기부터 계속적·반복적으로 발생하고 있는 조합원의 피해를 방지할 수 있는 실질적인 제도개선은 미약하게 이뤄지고 있고 이로 인한 사업 지연과 실패에 따른 손실이 고스란히 조합원에게 전가(轉嫁)되고 있으나 이러한 사실을 인지하고 적극적인 행정을 주도하는 국토부의 모습은 찾아보기 힘들다. 

 

제도개선의 필요성을 요구하는 민원인들의 민원을 무시하고 방관하고 있다는 언성이 높다. 주택법 시행령은 국토부 장관의 권한인 만큼 국토부가 제도를 개선해 지역주택조합의 문제점을 해결하고 조합원의 피해를 줄일 수 있을지 귀추(歸趨)가 주목된다. 

 

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